Het grondbeleid heeft veel invloed op de realisatie van programma’s zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, verkeer, cultuur, sport, recreatie en economische zaken. Het grondbeleid heeft daarnaast een grote financiële impact en brengt hierdoor risico’s met zich mee.

Wat willen we bereiken?

Bestuurlijke doelstelling
Om een verantwoord grondbeleid tot uitvoer te brengen moet de gemeente een effectief en strategisch beleid voeren op alle deelterreinen. Jarenlang heeft het accent op een actieve grondpolitiek gelegen. Verwerven impliceerde min of meer automatisch een gegarandeerde afzetmogelijkheid. De afgelopen jaren zijn voor de woningbouwlocaties nagenoeg alle gronden aangekocht. Voor bedrijventerreinen heeft dit waar mogelijk plaatsgevonden. De woningbouw/bedrijvenmarkt is echter in diverse opzichten veranderd: hoewel in de grondverkopen een stijgende lijn waarneembaar is en blijft, worden eerder geprognosticeerde opbrengsten niet (volledig) gehaald.Het grondbeleid heeft veel invloed op de realisatie van programma’s zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, verkeer, cultuur, sport, recreatie en economische zaken. Het grondbeleid heeft daarnaast een grote financiële impact en brengt hierdoor risico’s met zich mee.
 Een ontwikkeling die algemeen waarneembaar is en continu onze aandacht blijft hebben.

Maatwerk en flexibiliteit
De bestuurlijke doelstelling kan bij deze tendens niet achterblijven: maatwerk en flexibiliteit zijn de nieuwe sleutelwoorden. Anno 2018 dient het grondbeleid actief richting te geven aan vastgestelde of nader vast te stellen bestuurlijke doelen, daarbij maximaal inspelend op de meest wenselijke ontwikkeling van volkshuisvestelijke, economische, maatschappelijke, sociale, culturele of financiële doelstellingen. De huidige nota grondbeleid dateert van november 2011 en zal in 2017 worden geactualiseerd. Met het vaststellen van de huidige nota grondbeleid heeft u uitgesproken dat ook voor de komende jaren het grondbeleid gericht blijft op een actief beleid, waarbij vooraf per project of planontwikkelingsgebied een haalbaarheidsstudie of quick-scan wordt verricht met betrekking tot de risico’s en kosten. Per nieuwe situatie wordt dus bezien of actief dan wel faciliterend grondbeleid wordt toegepast. Daarbij worden voorwaarden gesteld over soort woningen, grondprijzen en dergelijke.
Het huidige grondbeleid houdt in dat gekozen is voor een enigszins terughoudender actief grondbeleid. Dit is gebaseerd op de economische situatie, waarin met name de woningmarkt verkeert. Hoewel een tendens waarneembaar is dat deze aan het opkrabbelen is, is nog lang geen sprake van de oude glorietijden van weleer, die naar alle waarschijnlijkheid ook nooit meer zullen terugkeren. Echter de gronden zijn verworven, de investeringen in aankopen, onderzoek en bouwrijp maken zijn gedaan. Vanuit dit gegeven is het voor nu en de toekomst meer dan ooit zaak om de exploitaties (binnen een zo nodig verlengde looptijd) positief af te ronden.

Wat doen we hiervoor?

Voor een positieve afronding van de grondexploitaties hebben we het afgelopen jaar met succes de nodige inspanningen verricht. Het is de uitdaging deze succesformule te verlengen én zo mogelijk nog verder uit te bouwen.

Verschillende geplande woningbouwprojecten (ontstaan vanuit een bouwclaim vanwege een grondpositie uit het verleden), die niet gestart zijn door slechte verkoopresultaten, laten op dit moment een veelbelovende herontwikkelingsprognose zien en/of zijn inmiddels wèl van de grond gekomen. Onze inspanningen om projectontwikkelaars op een positieve manier achter hun broek aan te zitten, proactief mee te denken, in te spelen op de behoeften van  de markt en het binnen de door u gegeven kaders geleverde maatwerk op projectniveau, hebben wat dit betreft duidelijk hun vruchten afgeworpen. U kunt daarbij denken aan de aankomende projecten van Stam & De Koning (30 woningen aan de Koninginnepage) en 9 woningen van Van Wanrooij Projectontwikkeling, eveneens gelegen aan de Koninginnepage. Tenslotte staat er een project van 8 levensloopbestendige woningen aan de Koevink figuurlijk in de steigers.
Resultaat zijn frisse (we willen geen "crisiswijkuitstraling" en de consument is kritisch), betaalbare (de op één inkomen haalbare hypotheek is populair) woningen in diverse categorieën van een hoge ruimtelijke kwaliteit.

Ook op het gebied van de particuliere markt vertaalt een actieve, meedenkende houding zich in een stijgende lijn van kavelverkopen in de vrije sector aan Somerense én niet-Somerense particulieren. In Waterdael III zijn inmiddels alle gemeentelijke kavels verkocht. In Lierop is sprake van een vlotte verkoop van bouwpercelen. Someren-Heide volgt in het tempo dat past bij dat van een kleine kern. Someren-Eind is lange tijd (te) rustig gebleven maar we merken duidelijk dat ook in dit kerkdorp meer reuring op het gebied van grondverkopen ontstaat, wat inmiddels ook geresulteerd heeft in kavelverkoop. Ambtelijk ligt en blijft een focus en uitdaging liggen in de stimulering van grondverkopen in de kernen.   

Dezelfde actieve benadering komt ook de verdere afronding van lopende en nieuwe bedrijventerreinen, zoals de Witvrouwenbergweg, ten goede.
Sleutelwoord op zowel woningbouwgebied als bedrijventerreinen is om het SAMEN te doen. De tijd dat "hier" de potentiële bouwer staat en "daar" de gemeente, waarbij de opbrengsten toch wel min of meer automatisch het grondbedrijf instromen, is voorbij. Proactief zijn, meedenken, enthousiasmeren, stimuleren en het vanuit een gezamenlijk belang optimaliseren van mogelijkheden vormen het nieuwe devies voor 2018 en de komende jaren.

Raming opbrengsten en bouw- en woonrijp maken

Jaarlijks wordt de fasering in de  uitgifte van bouwkavels in woningbouwplannen en daarmee de opbrengst voor het aankomende jaar in beeld gebracht.

Op welke wijze gebeurt dit?

In november van elk jaar wordt een prognose voor het aankomende jaar gemaakt. Als leidraad daarvoor nemen we de dagelijkse actuele praktijk. Rekening houdend met de lopende gesprekken met belangstellende particulieren, ontwikkelaars, lopende opties en getekende overeenkomsten, maken we naar beste eer en geweten een inschatting van de te verwachten verkoop van bouwgrond voor het aankomende jaar. Uiteraard worden in deze verwachtingsprognose de voorhanden zijnde relevante beleidsstukken betrokken, zoals de nota Grondbeleid en de Woonvisie.  

Bij elke nieuwe exploitatie wordt op basis van ervaringscijfers een raming gemaakt van de te verwachten kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plan. Deze raming wordt verhoogd met 10% voor nog niet voorziene werkzaamheden. Jaarlijks wordt bekeken of de raming nog actueel is of dat deze herzien moet worden op basis van de verdere uitwerking van het plan. Indien een herziening niet aan de orde is, worden de in het afgelopen jaar uitgevoerde werkzaamheden uit de raming gehaald en worden eventuele wijzigingen in het ontwerp in de raming verwerkt. Om tot een actuele raming te komen worden de nog resterende werkzaamheden tenslotte geïndexeerd op basis van de CBS prijsindex GWW.

Wat zijn de belangrijkste randvoorwaarden?

Alles waar aandacht aan besteed wordt, groeit.
Eén van de belangrijkste randvoorwaarden, om als gemeente die luisterende en meedenkende partner voor een bouwer te zijn, is tijd. Tijd om te investeren in persoonlijk contact, tijd die zich linksom of rechtsom uiteindelijk altijd terugverdient. Een directe, korte-lijn-benadering loont zich. Dat zagen we niet alleen terug bij de plaatselijke projectontwikkelaar die door gesprekken aan de keukentafel, ondanks de crisis, even goed woningen bleef verkopen. Dat merken wij ook bij onze eigen grondverkopen. Mensen vinden het prettig om bij zo'n enorme investering als het bouwen van een woning in een persoonlijke sfeer geïnformeerd te worden, de mogelijkheden te bekijken en samen af te wegen.
Maar, naast het bovenstaande, is het uiteraard van groot belang een potentiële gegadigde te kunnen prikkelen met tastbare en concrete (financiële) ruggensteunen.
Begin 2014 zijn de Starterslening en de uitgifte van grond in erfpacht als verkoopstimulerende maatregelen geïntroduceerd en in een ludiek jasje gestoken door onze campagne "Wil je met me bouwen?". Met name de Starterslening mag zich verheugen in een warme belangstelling. Er wordt vrijwel dagelijks informatie over deze regeling ingewonnen. Eind 2014 werd bekend dat de Provinciale- en Rijksbudgetten waren opgedroogd en niet verder aangevuld zouden worden. Ook Someren zag zich toen voor de vraag geplaatst: stoppen of doorgaan? Dit laatste impliceerde dat de Startersleningen voortaan volledig op eigen kracht, dus voor 100%, door onze gemeente gefinancierd zouden moeten worden. Vele in spanning zittende starters haalden opgelucht adem toen uw raad besloot door te gaan met het verstrekken van leningen. Niet alleen voor de woningmarkt 2017 maar zeker ook voor 2018 en de komende jaren een uiterst belangrijke stap, omdat deze leningen aangevraagd worden door zowel kopers van (CPO)projectwoningen, particuliere kavels én bestaande woningen. Het mes snijdt hiermee aan drie kanten: we bevorderen de doorstroming, het rentepercentage (momenteel  2,9 %) is veel hoger dan het percentage (0,1%) dat we ontvangen nu we verplicht zijn onze overtollige gelden te stallen bij de Schatkist, en onze eigen bouwkavels worden versneld verkocht met navenante voordelen voor de looptijden en daarmee ons grondbedrijf.
Erfpacht blijkt met name voor bedrijventerreinen een gewild instrument. Er zijn verschillende kavels verkocht onder zowel zuivere erfpacht, als de constructie, waarbij een erfpachter na betaling van 20 jaarlijkse termijnen eigenaar wordt.
De vele positieve reacties van zowel financiële instellingen, adviseurs, makelaars maar vooral onze eigen Somerense starters vormen een mooie kroon op deze inspanningen en een goede stimulans om door te blijven gaan.   

Wat mag het kosten?

Resultaat grondexploitaties in de gemeente Someren

Hierna wordt een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie gegeven. Deze resultaten zijn exclusief de stortingen in de reserve bijzondere werken en buitengebied in ontwikkeling (beiden € 5,-- per uitgegeven m2). Bij de berekening van de verwachte resultaten is vanaf 2017 uitgegaan van 0% rente en wordt geen indexering voor kosten of opbrengsten voor de opvolgende jaren meegenomen.

Via een addendum op de jaarrekening 2016 heeft er een verschuiving plaatsgevonden tussen verwacht resultaat 2016 en winstafroming t/m 2016. In bovenstaande tabel is deze verschuiving meegenomen.

Grondverkoopprijzen

De gemeentelijke grondprijs is al enige jaren hetzelfde, te weten € 265,-- excl. BTW voor vrije sector grond en € 186,-- excl. BTW voor sociale woningbouw. De woningmarkt, en daarmee de woningprijzen, zitten weer in de lift. De gemeenteraad heeft het signaal afgegeven een keer een discussie te willen voeren over een meer gedifferentieerde grondprijs. Daarbij is in overweging gegeven een verschil in grondprijs tussen Someren-Dorp en de kerkdorpen.

Ondanks dat we niet ontevreden zijn over de voortgang van de woningbouw in de kerkdorpen, constateren we dat de grootste vraag zich bevindt in Someren-Dorp. De prijzen in de bestaande woningvoorraad liggen in Someren-Dorp ook hoger. Dit kan een argument zijn voor een hogere grondprijs. Daartegen over staat het praktische argument dat het de ambitie is om in 2018 in Groote Hoeven gronden te gaan uitgeven. Mede op voordracht van de raad heeft deze wijk een duurzaamheidsambitie. Met de inzichten van nu kan dit leiden tot extra investeringen ten opzichte van regulier bouwen. Een mogelijke verhoging van de grondprijs komt hier bovenop. Gelet op de wenselijk voortgang in de woningbouw en het daadwerkelijk streven om meer duurzame bouw te realiseren in Groote Hoeven, zijn we een voorstander van het niet op dit moment verhogen van de grondprijs voor Someren-Dorp. Met de informatie verkregen uit de eerste verkopen in Groote Hoeven, kunnen we te zijner tijd meer gefundeerd tot een voorstel komen.